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租賃政策紅利在望 租房ABS受關注

時間:2017-10-24 14:59:24 來源:今牛財經綜合

租賃政策紅利在望 租房ABS受關注

(原標題:“租賃”政策紅利在望 機構發力“租房”ABS)

多家券商、基金子公司正在加速儲備和開展與租房市場有關的ABS項目。對于ABS項目人士來說,開放式的住房租賃項目現金流更受歡迎。

隨著租房市場的悄然擴容和政策紅利的加速到來,與租房市場有關的ABS潛力正在受到各方關注。

住建部部長王蒙徽近日公開表示,住建部正在研究制定住房租賃管理條例,同時,將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產長效機制的建立。

與此同時,與租房有關的項目正在不斷出爐。10月18日,被業內稱為首單長租公寓類REITs的ABS項目“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”獲批發行。

21世紀經濟報道記者了解到,與租房市場有關的ABS項目正是監管層的鼓勵方向之一,未來包含租房市場的REITs業務也有望隨著相關規定的研究推出而破冰。

有業內人士認為,一方面住宅租賃的經營,能夠帶來包含零售、娛樂等要素在內的新商業空間;另一方面,租賃收入的ABS融資也能讓該模式獲得更好的信用環境。

“租房”衍生機會

租房市場的制度紅利還在陸續釋放。

在住房租賃市場得到進一步推動的同時,與之相關的ABS市場空間也備受關注。證監會副主席李超此前曾在一次內部培訓上建議,券商可以針對租房改革試點的城市進行與證券化業務有關的研究;而債券部主任蔡建春也曾透露,要加快推動REITs等具有重要意義的創新產品盡快落地。

據21世紀經濟報道記者發現,包括上述新派公寓項目在內,目前已有多只有關租房市場的ABS產品出現,如中信證券的“自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”(下稱自如房租計劃),以及摩根士丹利華鑫證券的“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”。

雖然相關項目不斷出現,但在業內人士看來,有制度突破性的租房ABS項目還尚未浮水。

“現在并沒有真正的REITs產品,制度上的條件也不充分,所以都是拿現金流來做類REITs試水。”申萬宏源證券一位固收人士認為,“這種租賃現金流其實和商業租賃并沒有本質區別。”

在上述已發生的項目中,其基礎資產的確由房租收入構成,但表現形態卻有所差別。

例如自如房租計劃中,該項目的5億元資金主要來自分期應收款,而并非是房租本身。

“這實際上是一種消費類的abs項目,租客在支付租金時采用分期支付,這和其購買手機、電腦等大件商品時采用的分期付款形式類似。”上述固收人士指出。“就好比一些人在消費公司選擇分期付款支付房租,這類資產一樣可以打包。”

21世紀經濟報道記者獲悉,多家券商、基金子公司正在試圖加速儲備和開展與租房市場有關的ABS項目。“許多機構都想打出第一單,哪怕是垂直領域包裝出來的,這對于在這個領域的獲客大有裨益。”

業內人士認為,上述項目的不斷發行和市場競爭的強化,對租房ABS市場的規模化發展乃至未來REITs的孕育仍有積極意義。

“我們看好這類項目的原因,一個是市場規模還在不斷發展。”華中一家中型券商結構化融資項目經理表示,“另一個原因是長期來看,租房市場孕育了很多新的商業機會,因為租房管理平臺或者說長租公寓本身掌握著實體客流,這個基礎上的交叉銷售能夠產生新的商業場景,比如新零售、新娛樂,而這種新場景又會產生新的項目資源。”

或需更長周期積淀

開發商在一級市場拿地比拼自持率的模式,是一些業內人士看好租房ABS發展的原因。

“我們并不看好純開發商的自持項目運用,反而傳統開發商可能需要和一些住房租賃運營平臺、商業物業進行合作。”一位中糧地產人士坦言,“傳統開發商模式主要還是以住房銷售為驅動,而自持物業模式則考驗著管理能力。”

事實上,該領域ABS形態的發展也與未來長租公寓等商業模式的變化有關。

“長租公寓這個市場沒有完全成形,未來還會怎樣變化并不確定。”上述中糧地產人士表示,“而且除了長租外,還有一些中小運用者在分時間分空間來做民宿市場,這個領域其實也是租房的一部分,同樣具有ABS融資的價值。”

而對于ABS項目人士來說,開放式的住房租賃項目現金流似乎更受到歡迎。

“未來的原始權益人更多的應是像鏈家自如這樣的住房租賃管理機構,相比傳統的自建住房打包出售的模式,其房源增加外部化、開放化。”北京一家中型券商ABS業務負責人表示,“相對于資產來說,也降低了資產集中度,降低了風險。”

在業內人士看來,整體住房租賃項目仍然較為稀缺,而市場目前仍屬培育階段。與之有關的ABS業務則需要租房市場更加成熟才能得以大規模發展。

“一個ABS項目的風險取決于現金流是否穩定,租房市場也面臨這種問題,評級公司給予評級的時候,也要參考歷史數據來進行評判。”前述ABS業務負責人表示,“這種情況就決定了一個租賃項目要相對長時期運營;不過目前國內許多長租項目還處于初期階段,所以能否找到合適的項目也是關鍵。”

“土地自持模式才剛剛出現,不排除一些開發商進行以租代售來回籠資金,畢竟‘運營-提高價值-賣給交易所’的過程太長,而傳統模式則更簡單。”上述中糧地產人士也表示,“這種模式有明顯的監管套利屬性,因為通常法律保護的最高租賃期限也就是20年,具體要看監管政策如何安排和執行。”

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