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地產巨頭內部掀"反腐風暴" 尋租成本最終將計入房價

時間:2019-10-27 14:55:03 來源:今牛財經綜合

《中國經濟周刊》記者 胡巍 │北京報道

插圖:《中國經濟周刊》美編 孫竹

10月9日,美的置業(3990.HK)發布公告稱,審計風控中心接到舉報并查實:原某區域公司副總經理代某,原某項目營銷經理歐陽某某,串通下屬置業顧問高某等5人利用銷控操控房源,對外加價銷售牟取非法利益超百萬元;原某區域公司某城市公司總經理胡某某,任職涉案項目總經理期間,利用職務便利,要求營銷經理為其操控房源,牟取非法利益,數額較大。

公告還稱,這些違紀違法行為,屬營銷團隊集體舞弊與個人利用職權牟利的綜合性案件,嚴重擾亂美的置業正常營銷秩序,損害企業形象,性質惡劣,涉嫌犯罪。目前代某、歐陽某某、胡某某以及3名置業顧問共6人被當地公安機關采取刑事強制措施,其中主要責任人代某、歐陽某某已被批準逮捕。

房地產界的一場“反腐風暴”已涉及多家房企。據《中國經濟周刊》記者不完全統計,近一年來,已經有中糧置地、雅居樂、朗詩、保利地產、萬達、復星、美的置業等多家房企高管貪腐事件被公開。

“反腐風暴”涉及哪些人?

1月9日,四川省紀委發布消息:中糧置地成都公司原總經理熊啟中涉嫌違規對在售房源降價銷售,利用職務便利侵吞公共財物,因嚴重違紀違法被開除黨籍和公職,并被移交司法機關。

同在1月,雅居樂地產集團海南區域總裁簡毓萍、廣州區域副總裁蔡小鵬因嚴重廉政違紀分別被開除和勸退。據悉,簡毓萍擔任海南區域營銷部負責人期間,多次收受外部人員巨額賄賂,利用職務之便違規圈定優質房源給外部人員轉賣牟利。

5月,朗詩綠色集團(00106.HK)成都公司常務副總經理鄧敏,在項目收購、營銷事項上涉嫌經濟犯罪,情節嚴重,并被司法機關采取逮捕強制措施。

5月31日晚間,保利地產(600048.SH)公告稱,近日公司接到廣元市監察委員會通知,公司副總經理吳章焰被立案調查并采取留置措施。

8月30日,萬達集團召開廉潔與遵章守紀教育大會時內部通報,經集團審計中心查實,商管集團原總裁助理兼華南運營中心總經理王某、武漢區域原招商營運副總經理密某、黃岡萬達廣場原總經理付某、孝感萬達廣場原招商營運副總經理張某嚴重違反集團制度,向商戶、供方及員工索賄,金額巨大,已涉嫌犯罪。據報道,萬達集團這起窩案涉及金額總數近億元。

9月,復星旅游文化集團(01992.HK)公告稱,旗下海南亞特蘭蒂斯商旅發展有限公司副總裁及其兩名下屬將部分公寓與別墅加價出售給購房者,以此獲利近2億元,3人均被移送司法機關。

從上述公開案例來看,反腐的房企不僅有民企,也有國企,比如中糧置地成都公司原總經理熊啟中涉嫌貪腐,信息是由中共四川省紀委發布的。

業內人士向《中國經濟周刊》記者解讀這場“風暴”:“近年來許多房企加大反腐力度,但不意味著過去不反,只是如今信息更加公開,所以更像一場風暴。這些被輿論關注的企業,也不能說他們內部的貪腐程度比其他企業更嚴重,恰恰相反,企業反腐力度較大,內部運行管理應該也更規范。”

哪些環節腐敗高發?

“和某些政府官員貪腐一樣,大公司內部權力缺少約束也容易產生腐敗。”張成(化名)是南方一家國企的紀檢工作人員,他認為企業中與錢打交道的部門往往掌握實權,容易成為貪腐重災區,“但是企業又不同于政府,必須要給企業負責人或項目負責人一定自主經營權,如果設置的條條框框太多,企業就很難經營下去。也正因為如此,各種負責人的操作空間很大。”

從前述公開的案例看,營銷環節是房企內部人員貪腐的重災區。“因為營銷部門就是與錢直接打交道的,而且當房源供不應求時,掌握房源就掌握了權力,茶水費、倒賣房號都與此有關。”張成說。

“土地在房地產開發成本中占大頭,涉及土地買賣和轉讓的部門容易滋生腐敗。”張成介紹,“如果問題出在拿地環節,通常是相關政府官員而非企業工作人員貪腐。但一旦拿到了地,企業的相關負責人就掌握了話語權,而房企之間轉讓土地又是常見的事情。加價轉讓土地時容易滋生貪腐。”

景暉智庫首席經濟學家胡景暉也介紹:“房地產是資金密集型產業,項目并購、土地轉讓等業務頻繁發生,這些環節有大量機會與錢打交道,而估值可以很虛,比如一個價值5億元的項目,被說成6億也可以。”

“施工環節也容易滋生腐敗。”胡景暉說,“從項目的規劃設計,再到購買材料、施工,說白了,就是這些花錢的環節,想吃回扣很容易。”《中國經濟周刊》記者梳理了美的置業風險控制中心2018年查實并公開的9起違法違紀案件,發現其中6起是工作人員與外部供應商有不正當經濟往來。

張成補充說,人事部門也較容易出現貪腐情況。“這一現象在國企可能比民企嚴重。人事部門雖然不與金錢直接打交道,但往往影響員工的職業前途,屬于實權部門,難免有人企圖行賄。”

胡景暉指出,在過去房地產高速發展階段,房企擴張的速度太快,導致一些企業的部門負責人授權太大。“有些人30多歲就當區域公司老總了,權力在一定程度上是失控的,但授權太小又會影響企業效率。”

反腐手段有哪些?

“黨委紀檢監察、審計、舉報等,都是企業反腐的主要手段,但在國企、民企中各有側重。”張成介紹,“這三種手段,在國企中都會運用,但首要手段還是紀檢監察。在國企,紀檢組往往是企業的領導班子成員,為了避免同級監督難的問題,還有來自上級紀委的監督,這與政府部門的反腐區別不大,有自上而下的特征。審計雖然也是反腐利器,但實際地位次之,內部審計的更多作用還是在經營方面,比如規避經營風險。”

在張成看來,國企預防和反貪腐的制度是比較嚴密的。“相比政府,一些國企反腐力度也可能有所不及,因為企業活動以經濟為中心,抓好效益很重要,而企業紀檢部門沒有經濟產出,受重視程度就可能打折扣。但近年來在國企中強調黨的領導,紀檢工作也抓上去了。”

張成還說:“雖然一些大的民企也有黨委,但民企主要還是依靠審計手段。不同的民企,對反腐重視程度不同,因而力度、效果也不相同。比如萬達集團,王健林就很重視審計部門,由他自己親自掌管。”

尋租成本轉嫁購房者?

據普華永道發布的《2018中國企業反舞弊聯盟現狀調查》報告稱,當年被調查企業查明的直接舞弊損失中,通過各種處置手段挽回的總額僅為直接經濟損失總額的18%。無法精確統計的其他損失還包括企業風氣受損、商譽損失以及后續運營中斷等造成的間接損失,因此全部實際損失可能比賬面數字要大得多。

“房企內部的貪腐行為,尋租成本最終都會進入到房價。比如茶水費、倒賣房號,這些是可以直接抬高房價的。”胡景暉認為,“另外,轉讓或外包項目等環節,負責人吃了承包商的回扣,會嚴重影響建筑工程質量。”

房企對于自身的反腐行動會有所顧忌嗎?

地產業內人士分析,僅從品牌建設角度講,房企不應有太多顧慮。“房企的一些內部貪腐行為不是秘密,回避貪腐問題,不意味著人們不知道問題的存在,比如企業內外勾結催生的茶水費,購房者人盡皆知而又深受其害,樹立反腐形象反倒可以贏得消費者信任。”

但在胡景暉看來,房企高調反腐也是一把雙刃劍:長遠看,能夠穩定房價、提升建筑質量和居住體驗,但這些積極影響需要一段時間才能顯現;而短期看,自曝家丑可能影響品牌形象。

胡景暉認為,近年來,房企的反腐力度在加強。“過去有一種說法,認為水至清則無魚,企業睜只眼閉只眼,讓做事的人有一些收益。另外,前些年房地產的錢太好掙了,有些老板可能也不在乎。在當下樓市調控的背景下,企業利潤減少,被貪掉的錢其實都是企業利潤,會讓財報沒那么好看。過去房企反腐,可能只做內部處理,但很多房企都是上市公司,信息要公開,也要對股東負責,有必要整飭一下公司內部,提升企業管理水平。”

編輯 | 陳棟棟

編審 | 張偉

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